表面利回りの落とし穴とは?

利回りとは、不動産投資の支出に対する利益の回収割合のことです。高利回りになるほど回収率は高くなり、低利回りになるほど回収率は低くなります。ここでは、利益に直結する利回りについて説明しましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

賃貸経営をするために不動産物件を購入する場合、その物件の収益性を考慮することが重要です。利回りから、どのくらいの期間で投資金額を回収できるのか、どのくらいの回収率で利益を上げることができるのかを把握しておきましょう。

不動産投資においては、「表面利回り」と「実質利回り」という言葉をよく耳にします。この2つの利回りは、どのように違うのでしょうか?

【表面利回り】
表面利回りとは、「年間家賃収入÷物件価格」で計算した利回りのことです。

例えば、年間家賃収入200万円、物件価格2000万円の場合、表面利回りは10%になります。賃貸経営にかかる諸経費などは計算に入れていないため、表面利回りは高い数字が出ます。賃貸経営でしっかりと投資収益をあげていくためには、表面利回りは10%以上が望ましいでしょう。

【実質利回り】
実質利回りとは、「実質家賃収入÷投資総額」で計算した利回りのことです。実質家賃収入は、年間家賃収入から賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料などの経営諸経費を差し引いた金額。投資総額は、物件価格から購入諸経費を差し引いた金額を指します。実質利回りは6~8%程度あると良いでしょう。

表面利回りは大まかな収益力を確認するには便利ですが、より正確な収益力を表す数字となるのは実質利回りです。表面利回りだけでなく、実質利回りを考慮して、物件購入や賃貸経営をしていくことが重要となります。

物件情報の利回り表示に関する注意点

不動産物件情報に記載されている利回りの多くは、諸経費などを計算に入れていない表面利回りです。しかし、物件の収益力を表面利回りだけで判断するのは良くありません。表面利回りだけでなく、実質利回りについても説明してくれる不動産会社だと安心ですよ。

また、不動産会社があくまでも想定として計算した利回りの場合もあります。基準としている家賃などを、不動産会社へ確認してみてください。

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